質問：
いつも当サイト、ありがたく参考にさせていただいております。
さて、現在14.70坪、建ぺい率60％、容積率160％、第一種住居地域、第二種防火地域（準防火）、セットバック済の土地の購入を検討しております。
不動産屋さんから出て来た参考プランだと１階に駐車場＋４畳、２階が15畳のLDK＋トイレ、3階に７畳、４畳という間取りなのですが、これ以上の間取りは無理なのでしょうか？
欲を言えばロフト程度は欲しいのですが、やはり160％の容積率、高さ制限などで不可能でしょうか？
HMの間取りは無駄な壁の厚みや柱、階段周りなどがあるような気がしてしまっていて疑心暗鬼？になっています。
もともと建築家の方にお願いして家を建てるのが希望なのですが、都心なので土地が高いため不動産屋さんが紹介してくれる少し坪単価が低くなる工務店なども検討しようかと思い始めています。
が、どうしてもスペースの活用や採光の工夫などは、やはり値は上がっても建築家の方のほうが信用できる（もちろん建築家にもよりますが。。。）気がしてしまっていて、特に今回のような狭小住宅は工夫が沢山必要になると思うので悩んでいます。
まだ土地は検討段階なのですが、今後の参考のためにもご教示いただけたら大変助かります．
よろしくお願い致します。
私どもは住宅のコストを研究しています。
さて、間取りというのは非常に専門的な分野です。
プランニングというものを売りにしているのが建築家などのデザイナー
でもあるのです。
HMは仕様などが決まっているのである程度制限されてしまいます。
不動産会社からの紹介というのは建売的な感覚においてプランニング
する場合が多く、これもある程度決まってくると思います。
大きくは建築基準法の順守ということを基本に確認申請時に対応しや
すいように計画すると言う意識はあると思います。
よって、容積や高さなどの制限をどこまで調整してくるか。というのは
専門的な意識を持って行う必要があるので、そのような意識を持って
プランニングしてくる会社は少ないかもしれません。
都内で土地代金が掛る場合は建築コストをコントロールして良いものを
適正な価格で購入する技術が必要ですね。
詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。
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