60坪程の宅地に戸建が2軒(店舗併用住宅の実家と祖父母の家)あり、家族構成の変化もあるため建替を併せてしたいと考えています。
※実家は1F(自営店舗)2F(両親自宅)3F(屋根裏部屋)で両親が住み、祖父母の家は空き家です。

①祖父母の家→両親が住むための平屋に建替
②店舗併用住宅の実家→私の家族が住むための店舗、賃貸併用住宅に建替

②に関して、詳しい方の知見をお貸しいただければと思います。

質問としては、以下です。
▪️自営店舗+自宅+賃貸 併用住宅での住宅ローン適用は可能か？
・1F(自営店舗)、2F(自宅)、3F(賃貸1R×2戸)で自宅スペースを51%以上確保する予定です。
・2つの銀行に、電話で聞いてみたところ上記の条件でも自宅スペースが51%以上であれば対象にはなると確認はできましたが実際に近しい条件で借り入れをした方はいますでしょうか？

▪️1F(自営店舗)、2F(自宅)、3F(賃貸1R×2戸)の建築費はどの程度の幅になるか？
・3階分の総延べ床面積45坪~60坪が想定。
・予算4,000万(頭金1,000万+住宅ローン)
※上記は本体価格以外の付帯工事費も全て含む

です。

仮に延べ床50坪として、木造で坪単70万だとすると3,500万という算段などはつきますが、どのような品質のものになるか想像がつかず、専門家の方、教えてください。

また、できる限り借り入れ額を抑えたいため
金額を抑える場合、どのくらいまで下げられるか参考までに教えて欲しいです。

その際に、どこをどうすればこの程度下がるなどもご教授いただけるとさらに嬉しいです。